Le volume de transactions a augmenté de 14 % au troisième trimestre sur un an, selon les chiffres de Century 21. Les candidats à l’achat déjà propriétaires reviennent sur le marché. Le prix national moyen au mètre carré recule toujours sur un an mais a augmenté de 0,65 % par rapport au premier semestre.
Ce n’est pas encore un retour à la normale, mais le marché des logements anciens semble enfin se réveiller. Ne bénéficiant pas des mêmes aides gouvernementales que l’immobilier neuf (prêt à taux zéro, avantage fiscal Scellier...), il hibernait mais le troisième trimestre a marqué une inflexion, selon les observations actuelles des agences immobilières. " Il faut encore purger les prix, mais nous observons une nette reprise des transactions depuis juillet, nous revenons au volume d’activité de 2004 et de 2005, observe le responsable du réseau d’agences Orpi, Bernard Cadeau, qui justifie ce réveil par la baisse de quelque 20 % des prix en deux ans, dont -7 % à -8 % attendus cette année. Certaines agences Orpi ont fait en juillet et en août le meilleur chiffre d’affaires depuis leur ouverture. " Feu de paille ou vrai dégel ? Il y a une semaine, la Fnaim, sur la base de 4.000 références traitées au troisième trimestre, avait fait état d’un essoufflement de la baisse des prix et d’un " léger rebond de l’activité " .
Century 21, qui dispose de la plus importante base de données nationale (plus de 10.000 transactions par trimestre, soit 7 % à 8 % du marché prévu en 2009), est aujourd’hui plus affirmatif et confirme le redressement du volume de transactions dans les régions où la purge des prix a été suffisante (lire encadré ci-contre). Ses derniers chiffres, auxquels " Les Echos " ont eu accès, révèlent une hausse de 14 % du volume de transactions au troisième trimestre par rapport à la même période l’an dernier (le troisième trimestre 2008 avait toutefois déjà baissé), ainsi qu’un allongement de la durée d’emprunt des acheteurs (21,1 ans au troisième trimestre contre 20,6 ans au premier semestre), un raccourcissement des délais de vente (94 jours contre 101 jours au premier semestre) et une diminution du rabais consenti à l’acheteur sur le prix de vente : la marge de négociation n’est plus que de 6,48 % contre 7,69 % au premier semestre. Le prix national moyen au mètre carré (2.327 euros) recule toujours de 3,1 % sur un an mais a augmenté de 0,65 % par rapport au premier semestre. Autant de signes d’un regain d’animation du marché.
Retour des " secondo-accédants "
Surtout, il s’ajoute à cela un phénomène nouveau : le retour au troisième trimestre des acheteurs " secondo-accédants ", ayant un précédent logement à vendre. Ils n’avaient pas disparu mais leur part dans les transactions s’était effondrée, reflétant le gel du marché. " Nous avons assisté au troisième trimestre au retour des acheteurs CSP +, c’est-à-dire les cadres moyens et supérieurs, et le volume des acquéreurs secondo-accédants a augmenté de 21 % sur le trimestre écoulé par rapport au premier semestre (+35 % à Paris), pour retrouver le niveau d’il y a un an à la même époque ", observe le responsable de Century 21, Laurent Vimont, qui explique ce déblocage par le fait que ceux voulant acheter plus grand ont le sentiment que la baisse des prix est terminée.
Autre signe de ce retour : " La part des plus de 50 ans dans nos ventes a augmenté de 14 % d’une année sur l’autre au troisième trimestre, poursuit Laurent Vimont. Le marché s’est dégradé par strates, d’abord les primo-accédants, puis les achats-reventes, aujourd’hui la reconstitution du marché s’effectue dans le même ordre. "
Les secondo-accédants observés au troisième trimestre n’avaient pas de crédit relais, ils ont attendu d’avoir vendu. Bien que, là aussi, de l’avis de la filiale de Nexity, les choses semblent évoluer : la part de crédit relais mis en place augmenterait.
Il faut toutefois distinguer les tendances du marché selon qu’il s’agit de maison ou d’appartement. " En volume de transactions, la maison individuelle, qui avait le plus baissé, reprend le plus vite : +17 % au troisième trimestre par rapport à la même période l’an dernier, contre +12 % pour les appartements ", précise Laurent Vimont. Le prix au mètre carré, en revanche, continue de baisser pour les maisons. Il est tombé à 1.895 euros le mètre carré au troisième trimestre contre 1.923 euros en moyenne au premier semestre et 1.995 euros il y a un an. Le prix des appartements, lui, remonte. Il a atteint 3.070 euros le mètre carré au troisième trimestre, soit le même prix qu’il y a un an, alors qu’il était descendu à 2.921 euros le mètre carré au premier semestre. " Sur les appartements, notre prix moyen de transaction a augmenté de 4 % en trois mois, pour passer de 165.000 euros au premier semestre à 171.000 euros lors du trimestre écoulé, alors qu’on observe une stabilité pour les maisons, autour de 203.100 euros contre 208.225 euros il y a un an ", poursuit Laurent Vimont
Pour la filiale de Nexity, le marché reprend des couleurs, mais n’est que convalescent. " Si le niveau des taux d’intérêt remonte de 0,5 %, le marché se grippera ", estime Laurent Vimont, pour qui, " si la tendance actuelle se poursuit, les prix devraient reculer cette année de 6 % contre -9 % à la fin du premier semestre ". Une prévision plus optimiste que celle d’Orpi et qui implique une remontée des prix au quatrième trimestre.
L’économiste Michel Mouillart est plus prudent, notamment parce que le chômage pèse fortement sur les primo-accédants. " Le creux de la vague est dépassé et l’année sera moins mauvaise que prévu , concède-t-il, mais même ainsi, l’activité, mesurée en volume de crédit octroyé, recule toujours aujourd’hui de 22 % par rapport aux neuf premiers mois de 2008 et on finira l’année sur un recul de 20 %. "
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