Le propriétaire maîtrise le montant du loyer initial mais l’augmentation pendant le bail et au moment de son renouvellement est strictement réglementée.
La fixation initiale du loyer
En début de bail, le montant du loyer est librement fixé par le propriétaire et accepté par le locataire. Ils peuvent, ensemble, introduire dans le contrat une clause pour envisager : une réduction du loyer en échange de travaux de remise en état financés par le locataire, une future hausse à l’issue de travaux d’amélioration prévus et réalisés par le bailleur.
La révision en cours de bail
Le loyer peut être augmenté une fois par an si le contrat de location prévoit une clause de révision. La hausse intervient à la date indiquée dans le bail ou, à défaut, à sa date anniversaire. Elle ne peut pas être supérieure à l’Indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee tous les trimestres.
La révision lors du renouvellement du bail
Le loyer ne peut être réévalué que s’il est manifestement sous-évalué. Le propriétaire envoie alors au locataire, 6 mois avant l’échéance du bail, une proposition d’augmentation (lettre recommandée avec AR). Elle doit comporter : le montant du nouveau loyer, trois références minimum de loyers constatés dans le voisinage pour des logements comparables ; ou six références pour les habitations situées dans une agglomération de plus d’un million d’habitants, la reproduction de l’article 17 c de la loi du 06/07/1989. En cas de silence ou de refus du locataire, le bailleur saisit, sans frais, la commission départementale de conciliation puis le tribunal d’instance. En cas d’augmentation, la hausse est étalée sur la durée du nouveau bail et s’applique par tiers.
À noter Si, en tant que propriétaire, vous avez oublié d’appliquer la clause de révision prévue au bail, vous pouvez procéder à une augmentation rétroactive sur les 5 dernières années. Le locataire doit alors régler les suppléments de loyer résultant des indexations annuelles omises.
