Les prix pourraient baisser de 5% dans l’ancien en 2010, comme ils pourraient ... augmenter de 3%...
Les prévisions des économistes sont plutôt baissières, quand celles des agents immobiliers sont plutôt haussières.
C’est une situation étrange. Généralement, les prévisions des observateurs du marché de l’immobilier vont dans le même sens. Au pire constate-t-on quelques divergences sur l’importance de la hausse ou de la baisse, mais pas davantage. Pour 2010, tout change. Certains anticipent la poursuite de la baisse des prix de l’immobilier, quand d’autres, les voient très nettement repartir à la hausse. Les économistes tablent pour une poursuite de la baisse des prix dans l’ancien, quand les réseaux immobiliers, eux, parient sur une nouvelle hausse.
Les arguments de chacun passés au crible.
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|---|---|
| BNP Paribas, Laurent Quignon, économiste | de -3% à -5% |
| Seedsfinances, Cyril Blesson, économiste | -4% |
| Crédit Agricole, Olivier Eluere, économiste | -3% |
| FNAIM | de -3% à +3% |
| Orpi | 0% |
| Century 21 | de 0% à +3% |
Les économistes parient sur la poursuite de la baisse
"Je suis extrêmement étonné par le rebond des prix en fin d’année 2009, qui s’effectue sur un volume de transactions toujours très faible. Les perspectives du marché du travail ne me permettent pas de considérer que le pouvoir d’achat immobilier va rebondir fortement en 2010, malgré la baisse des taux d’intérêt des crédits habitat. Cette hausse des prix a été possible grâce à la vente des meilleurs biens, ceux qui présentent peu de défaut. Quand les autres arriveront sur le marché, il faudra nécessairement revoir les prix à la baisse. J’ai vraiment du mal à dessiner un scénario de reprise des prix de l’immobilier ancien en 2010", explique Cyril Blesson, directeur de la recherche économique chez Seedsfinance.
Pas de redressement avant 2011
"Les valorisations restent très élevées et nous incitent à penser que l’ajustement des prix n’est pas terminé, contrairement aux Etats-Unis. Nous envisageons, en moyenne, un recul des prix des logements anciens compris entre 3% et 5% pour 2010 tout en gardant à l’esprit que les mesures publiques de soutien sont susceptibles de contrarier la tendance naturelle du marché du logement, en particulier au premier semestre 2010", explique pour sa part Laurent Quignon, économiste chez BNP Paribas. Au Crédit Agricole, Olivier Eluere, également économiste, fait le même constat. Pour lui, les prix restent encore significativement surévalués (de 10% à 15%) et "l’assainissement du marché n’est donc pas terminé". Pour 2010, il anticipe une baisse des prix de l’ordre de -3% dans l’ancien et il ne voit pas de reprise franche du marché avant 2011-2012, "via un redressement plus marqué du contexte économique et des prix ayant retrouvé des niveaux plus conformes aux fondamentaux".
Seule Mathilde Lemoine, directeur des études économiques et de la stratégie marchés de HSBC France, diagnostiquait, dans sa note du 20 novembre 2009, la fin de la baisse des prix dans l’ancien en 2010. "En 2010, la stagnation des salaires due à la hausse du chômage, la remontée passée des prix dans le neuf et la stabilisation des taux d’emprunt devraient peser sur la solvabilité des ménages et donc sur les ventes de logements neufs comme anciens. De plus, le crédit d’impôt pour intérêt d’emprunt sera réduit en 2010 sauf quand la résidence principale achetée sera un bâtiment basse consommation. Les prix cesseront alors de monter dans le neuf et le rattrapage pourrait être stoppée dans l’ancien", disait-elle.
Un discours plus optimiste chez les agents immobiliers
Échaudés par les critiques quant à leur absence d’anticipation de la crise de l’immobilier, les agents immobiliers font preuve de la plus grande prudence. A la fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), le président, René Pallincourt anticipe, en bon normand, une variation des prix de -3% à +3% en 2010. De son côté le président d’Orpi, Bernard Cadeau a préféré jeté l’éponge : il ne veut faire aucune prévision pour 2010. Tout au plus parle-t-il de "stabilisation des prix, avec des ajustements à la marge". Seul Laurent Vimont, président du réseau Century 21 ose être plus précis. Pour lui, c’est sûr, les prix ont cessé de baisser dans l’ancien et il anticipe une remontée des prix qui pourrait aller jusqu’à +3% cette année.
Tous les agents immobiliers reconnaissent que le niveau des taux d’intérêt des crédits immobiliers jouera un rôle. S’ils restent en moyenne autour des 4% actuels, Laurent Vimont anticipe une hausse des prix "comprise entre 0% et 3% en 2010". Bien sûr, cette prévision ne tient que si les taux restent bas et "toute hausse significative du coût des crédits pourrait entraîner une baisse des prix proportionnelle à l’évolution des taux d’intérêt". A l’entendre, la situation économique ne serait pas une variable d’ajustement déterminante et le chômage, au lieu d’effrayer les acheteurs potentiels serait au contraire un motif d’achat.
