Le choix entre deux régimes d’imposition Tout propriétaire doit déclarer les gains de la location à l’impôt sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Il a toutefois le choix entre deux régimes d’imposition.
Le régime micro foncier
Le micro foncier, appelé aussi régime simplifié, s’applique de plein droit quand les loyers perçus n’excèdent pas 15 000 EUR par an. Cette limite s’apprécie pour l’ensemble du foyer fiscal, sans tenir compte des charges récupérables sur le locataire. Le revenu foncier imposable est déterminé après déduction d’un abattement forfaitaire de 30 %. Cet abattement, appliqué directement par l’administration fiscale, couvre toutes les charges de propriété. Aucune autre dépense (travaux, intérêts d’emprunt, etc.) ne peut être déduite. Ex. : un bailleur perçoit 10 000 EUR de loyers hors charges. Il bénéficie de 3 000 EUR d’abattement et n’est imposé que sur 7 000 EUR. Les bailleurs qui relèvent du micro foncier peuvent opter pour le régime réel. Cette option est intéressante si les charges représentent plus de 30 % des recettes brutes. Cette option s’applique pour une durée irrévocable de 3 ans.
Le régime réel
Il s’applique obligatoirement quand les loyers perçus excèdent 15 000 EUR par an. Le revenu foncier imposable est déterminé en déduisant les charges supportées des loyers encaissés. Les charges déductibles comprennent : une déduction forfaitaire fixée à 20 EUR par local donné en location ; les frais de gestion (ex. : honoraires versées à une agence) et de rémunération des concierges ; les primes d’assurance ; les dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration ; la taxe foncière ; les intérêts d’emprunts contractés pour l’achat du logement ou pour financer des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration. Si les charges sont supérieures aux loyers, le propriétaire constate un déficit foncier. La part du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunts est alors déductible du revenu global dans la limite de 10 700 EUR. La fraction du déficit supérieure à 10 700 EUR, ou celle qui provient des intérêts d’emprunts est déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes. Cela permet au propriétaire d’alléger son impôt.
À noter Les revenus de la location sont également soumis aux prélèvements sociaux de 11 %.
