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La vraie rentabilité locative d’un logement


Comment bien calculer le retour sur investissement immobilier et vous y retrouver entre rendement brut, net ou net-net. Explications.

Le rendement d’un investissement locatif ne se résume pas aux loyers. Le propriétaire doit assumer des charges et d’éventuels risques de vacance du bien. Autant de dépenses prévues et imprévues qui viennent réduire le rendement théorique initial.

Le rendement brut : Rien que les loyers

Ce taux « facial » s’obtient à partir d’un calcul simple qui consiste à diviser le revenu locatif annuel par le prix du bien. Ainsi, un logement loué 1 000 euros par mois génère 12 000 euros de revenu locatif par an. Pour un appartement acheté 200 000 euros, le taux de rentabilité brut annuel s’établit à 6 %. Par exemple, dans le neuf, ces rendements se situent entre 2,5 et 3 % à Paris, et entre 3,2 et 4,5 % en province et dans le reste de l’Ile-de-France. Attention, la rentabilité brute enregistrée la première année est souvent plus faible que les années suivantes car elle intègre les dépenses liées à l’opération immobilière (frais de crédit, de notaire, commission d’agence, etc.). Fréquemment utilisée par les promoteurs comme argument de vente, ce taux est trompeur pour deux raisons. D’abord, il est partiel car il ne prend en compte qu’un seul paramètre, à savoir les loyers. Ensuite, il est théorique car il ne reflète pas les aléas rencontrés lors d’une location sur une longue durée.

Le rendement net : Frais équivalents au tiers des loyers

Contrairement à un produit financier dématérialisé, l’investissement dans la pierre est un bien physique qui nécessite un minimum d’attention. Il faut assurer l’entretien régulier du logement et régler les charges courantes. Ces dépenses sont nécessaires pour maintenir l’habitation en bon état, afin de continuer à la louer au prix du marché. Le rendement net prend à la fois en compte les revenus locatifs (loyers plus charges) et les frais d’exploitation. Et, dans ce domaine, la liste est longue ! La taxe foncière annuelle (en moyenne 8 % des loyers), les éventuels honoraires du professionnel en charge de la gestion locative (8 à 10 % du loyer), etc. Certaines charges de l’immeuble sont certes récupérables auprès du locataire, mais pas toutes. Enfin, il faut aussi prévoir les rotations de locataires tous les trois ou six ans. Ce changement d’occupant engendre toujours une période où le bien reste vide quelques semaines et ne génère donc aucun revenu. Il faut compter un mois sans loyer tous les trois ans, soit près de 3 % du loyer, voire davantage pour les petites surfaces où les locataires tournent davantage. Les petits travaux d’entretien courant représentent en moyenne 5 % des loyers. Au total, en faisant le compte des dépenses, c’est près d’un tiers du loyer qui s’envole en frais en tout genre.

Le rendement net-net : La fiscalité en plus

C’est le taux le plus réaliste car il intègre la fiscalité. L’imposition sur les revenus fonciers dépend de la tranche marginale d’imposition. Il ne faut pas oublier de prendre aussi en compte la déduction des intérêts d’emprunt (en cas d’achat à crédit, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers), celle des dépenses en travaux d’amélio ration du confort et l’existence d’autres revenus fonciers. Ce ratio est amoindri si le propriétaire s’acquitte de l’impôt sur la plus-value immobilière en cas de revente du bien avant quinze ans. Il est complexe de s’y retrouver dans les méandres de la fiscalité immobilière. Les professionnels de l’immobilier disposent de logiciels capables de réaliser des simulations sur mesure. Mais prudence, ces scénarios s’effectuent presque toujours à situation fiscale constante. Or, sur une longue période, les revenus fluctuent et, en conséquence, la fiscalité.

En dépit de toutes ces méthodes de calcul, à quoi tient finalement une bonne rentabilité locative ? Avant tout, à l’emplacement du bien. Il doit se situer dans un secteur où la demande locative est pérenne. Mieux vaut éviter d’investir dans des secteurs chers où le prix élevé rognera la rentabilité, de même que dans les quartiers en perte de vitesse qui risquent de pratiquer des loyers faibles et de faire fuir les locataires.


Anna Hagège - lefigaro.fr


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