Louer en toute sérénité : Se prémunir contre les risques
Un propriétaire qui souhaite mettre un logement en location doit choisir un locataire solvable et prendre plusieurs précautions pour limiter les risques d’impayés.
Sélectionner son locataire Le principal critère de sélection d’un locataire est sa capacité de paiement. Ses revenus nets mensuels doivent représenter au moins trois fois le montant du loyer, charges comprises. Pour vérifier ce point, le propriétaire peut demander au futur locataire ses dernières fiches de paie et son avis d’imposition. En revanche, il ne peut pas exiger une copie du relevé de compte bancaire, une attestation de bonne tenue de compte ou une attestation d’absence de crédit.
Le dépôt de garantie Lors de la signature du bail, le propriétaire peut demander au locataire de verser un dépôt de garantie. Son montant ne peut pas être supérieur à 1 mois de loyer hors charges. Il ne peut faire l’objet d’aucune réévaluation en cours de location, ni même à l’occasion d’un renouvellement.
La caution La caution est la personne qui s’engage à payer le loyer et les charges si le locataire ne le fait plus. Elle peut être un parent, ami, employeur ou encore sa banque. Elle représente, pour le propriétaire, la garantie financière du candidat. Si elle est « solidaire » le bailleur peut s’adresser directement à elle pour le paiement des loyers. Attention lors de la rédaction de l’acte de caution qui fixe précisément les engagements de la caution (montant et durée). L’acte doit être en grande partie rédigé de la main de la caution et celle-ci doit reproduire le 1er alinéa de l’article 22-1 de la loi du 06/07/1989.
L’assurance contre les loyers impayés Le propriétaire a tout intérêt à souscrire une assurance pour garantir le paiement des loyers en cas de défaillance de son locataire. La prime d’assurance varie, en général, entre 3 et 5 % du montant du loyer annuel, charges comprises. Elle est fiscalement déductible des revenus locatifs, sauf en cas d’option pour le régime fiscal du micro foncier.
À noter Si votre locataire bénéficie d’une aide au logement, vous pouvez demander à ce qu’elle vous soit versée directement.
